La ciudad que se está quedando sin vecinos: cómo el turismo está transformando las casas en un negocio y expulsando a quienes viven allí

El crecimiento de los alquileres turísticos está transformando ciudades, elevando la presión inmobiliaria y abriendo un debate global sobre el derecho a la vivienda.

Por Luis Bulnes Valdez para NLI

Hay ciudades que están descubriendo una paradoja difícil de resolver: cuanto más atractivas se vuelven para quienes llegan de visita, más difícil puede resultar vivir en ellas para quienes nacieron allí. El crecimiento del turismo, la expansión de las plataformas de alquiler temporario y la llegada de visitantes que pueden pagar por una vivienda durante unos pocos días están modificando el mercado inmobiliario de numerosos destinos del mundo. El fenómeno no consiste simplemente en que haya más turistas o en que aparezcan más departamentos destinados al alquiler por temporada; lo que está cambiando es la función misma de una parte del parque habitacional, porque viviendas que antes estaban destinadas a residentes permanentes pasan a competir por su rentabilidad con el mercado turístico. Allí aparece uno de los grandes debates urbanos de la actualidad: cuánto puede crecer una economía basada en visitantes antes de comenzar a expulsar a los habitantes que sostienen cotidianamente esa misma ciudad.

La discusión adquirió especial intensidad en Europa, donde distintas ciudades están endureciendo las restricciones sobre los alquileres turísticos ante el aumento de los precios de las viviendas y la reducción de la oferta destinada a residentes. Barcelona anunció una de las medidas más contundentes al plantear la eliminación de las licencias de viviendas turísticas para 2028, mientras otras ciudades europeas optaron por limitar la cantidad de días durante los cuales una propiedad puede alquilarse a turistas o restringir ese tipo de actividad en determinadas zonas. El objetivo declarado no es terminar con el turismo, una actividad económica fundamental para numerosas ciudades, sino intentar recuperar una parte de las viviendas para el mercado residencial.

Cuando una vivienda empieza a rendir más como hotel

El problema económico es relativamente sencillo de comprender. Un propietario que alquila una vivienda a una familia durante un año obtiene una determinada renta mensual y asume un nivel de riesgo relativamente estable. Si, en cambio, puede ofrecer esa misma vivienda durante períodos breves a visitantes, el ingreso potencial puede aumentar considerablemente en determinados mercados, especialmente durante temporadas de alta demanda. Esa diferencia genera un incentivo para retirar propiedades del mercado residencial y trasladarlas al turístico.

El fenómeno no afecta únicamente a quienes buscan alquilar. También puede repercutir sobre quienes quieren comprar su primera vivienda, porque una mayor demanda de propiedades destinadas al alquiler temporario puede contribuir a elevar los precios en determinados barrios. Cuando esa dinámica se concentra en zonas centrales o especialmente atractivas para los visitantes, puede producirse un proceso de transformación urbana en el que los comercios tradicionales son reemplazados por establecimientos orientados al turismo y los vecinos permanentes comienzan a perder peso dentro de la población.

La cuestión se vuelve todavía más compleja porque no todos los alquileres temporarios son iguales. Existe una diferencia entre una familia que alquila ocasionalmente una habitación de su propia vivienda para obtener un ingreso adicional y un inversor que posee múltiples departamentos destinados exclusivamente al turismo. Sin embargo, ambos aparecen dentro de una misma categoría general cuando se discute la regulación de las plataformas digitales. La verdadera discusión política consiste, por lo tanto, en determinar qué modelo se pretende limitar: el turismo ocasional de pequeños propietarios o la transformación de viviendas enteras en activos inmobiliarios dedicados permanentemente al mercado turístico.

Ese debate está obligando a las ciudades a reconsiderar algo que durante mucho tiempo pareció una cuestión puramente privada: qué uso puede darse a una vivienda cuando ese uso tiene consecuencias sobre el conjunto de un barrio.

El turista que paga más también cambia la ciudad

La expansión del turismo puede producir enormes beneficios económicos. Genera empleos, sostiene restaurantes, hoteles, comercios, transporte, espectáculos y actividades culturales. Para muchas ciudades, los visitantes representan una fuente esencial de ingresos y divisas. El problema aparece cuando la rentabilidad turística empieza a competir directamente con las necesidades residenciales.

Una ciudad puede recibir millones de visitantes y experimentar un crecimiento económico importante, pero si los trabajadores que atienden hoteles, restaurantes, hospitales, escuelas y comercios ya no pueden pagar una vivienda cerca de sus empleos, comienza a aparecer una contradicción difícil de sostener. Los trabajadores terminan viviendo cada vez más lejos, aumentando sus tiempos de traslado y encareciendo indirectamente el funcionamiento de la propia economía turística.

El fenómeno puede observarse también en lugares donde la población local no ha aumentado significativamente pero sí lo hizo la cantidad de viviendas utilizadas por visitantes. Allí la cuestión no es solamente demográfica: es una disputa por el uso del territorio. Un mismo departamento puede ser una vivienda para una familia, una inversión para un propietario o una habitación de hotel para un turista. La diferencia no está en el edificio, sino en la función económica que se le asigna.

En algunas ciudades, esa transformación también produce cambios culturales. Cuando los residentes permanentes disminuyen en determinadas zonas, los comercios destinados a las necesidades cotidianas pueden perder clientes y ser reemplazados por negocios dirigidos exclusivamente a visitantes. El barrio comienza entonces a funcionar más como escenario turístico que como comunidad. El resultado puede ser paradójico: una zona se vuelve cada vez más atractiva para conocer y cada vez menos habitable para quienes alguna vez la hicieron atractiva.

El dilema argentino

Argentina tampoco está al margen de esta discusión. Buenos Aires se convirtió durante los últimos años en uno de los destinos más atractivos de América Latina para visitantes extranjeros y para personas que trabajan de manera remota desde otros países. La combinación entre un tipo de cambio favorable para determinados visitantes, una amplia oferta cultural, gastronomía, conectividad y alquileres que durante períodos resultaron relativamente baratos en comparación con otras grandes ciudades internacionales convirtió a distintos barrios porteños en polos de atracción.

El fenómeno de los llamados “nómades digitales” agregó una nueva dimensión. Una persona que cobra su salario en dólares o euros puede considerar barato un alquiler que para un trabajador argentino resulta inaccesible. Esa diferencia de ingresos introduce una competencia desigual dentro del mismo mercado inmobiliario: el propietario puede preferir al inquilino capaz de pagar más, mientras el residente local queda obligado a buscar alternativas en zonas más alejadas.

Esto no significa que cada extranjero que alquila temporalmente una vivienda sea responsable del aumento del costo de vida ni que el turismo deba ser presentado como un problema en sí mismo. Esa interpretación sería demasiado sencilla. El verdadero asunto es cómo se regula un mercado en el que participan personas con ingresos radicalmente diferentes y donde una vivienda cumple simultáneamente una función social y una función financiera.

Buenos Aires enfrenta además una característica particular: la vivienda turística no solamente compite con el alquiler permanente, sino que se desarrolla dentro de una ciudad con una larga historia de alquileres y una fuerte concentración de actividades económicas y culturales. Cuando una parte creciente de las viviendas de determinados barrios se orienta a visitantes, la presión puede sentirse especialmente entre jóvenes, familias y trabajadores que necesitan permanecer cerca de los principales centros de empleo.

La batalla por el derecho a vivir en la propia ciudad

El conflicto que está apareciendo en distintas ciudades del mundo plantea una pregunta que parecía extraña antes de la expansión de las plataformas digitales: ¿puede una ciudad ser demasiado exitosa para sus propios habitantes?

La pregunta no tiene una respuesta sencilla porque enfrenta dos derechos e intereses legítimos. Por un lado, existe el derecho del propietario a obtener una rentabilidad de su inmueble y el interés económico de una ciudad en recibir turistas. Por otro, existe una necesidad colectiva evidente de disponer de viviendas accesibles para quienes trabajan y viven allí. Cuando esos intereses entran en conflicto, la regulación deja de ser una cuestión exclusivamente inmobiliaria y se convierte en una decisión sobre el modelo de ciudad que se quiere construir.

Las experiencias internacionales muestran que prohibir o limitar los alquileres turísticos no constituye una solución automática. Si la oferta residencial es escasa porque existen otros problemas estructurales —falta de construcción, salarios bajos, crédito hipotecario insuficiente o concentración de la propiedad—, restringir una sola modalidad de alquiler puede no alcanzar. Pero tampoco parece suficiente dejar que el mercado determine por sí solo el destino de todas las viviendas cuando una parte importante de la población ya no puede acceder a ellas.

La cuestión de fondo es entonces mucho más profunda que Airbnb, Booking o cualquier otra plataforma. El problema es qué ocurre cuando una vivienda deja de ser considerada principalmente un lugar para vivir y pasa a ser tratada como un activo financiero cuyo valor depende de cuánto pueda producir. Esa transformación forma parte de un proceso global en el que las propiedades inmobiliarias son utilizadas cada vez más como instrumentos de inversión, mientras el acceso a una vivienda adecuada se vuelve más difícil para sectores cada vez mayores de la población.

El turismo seguirá creciendo, las plataformas digitales continuarán ofreciendo nuevas formas de alojamiento y los propietarios seguirán buscando la mayor rentabilidad posible para sus bienes. Pretender regresar a un mercado inmobiliario idéntico al de hace veinte años probablemente no sea realista. Pero tampoco parece sostenible aceptar que las ciudades más atractivas terminen convertidas en lugares donde solamente puedan vivir quienes tienen ingresos suficientes para competir con visitantes internacionales o con grandes inversores.

Porque una ciudad no es solamente sus monumentos, sus restaurantes, sus bares o sus calles fotografiadas por millones de turistas. Una ciudad también es la persona que abre el comercio a las siete de la mañana, el docente que tarda una hora y media en llegar a la escuela, el enfermero que vuelve en tren después de una guardia y la familia que necesita encontrar un alquiler que pueda pagar con su salario. Cuando esas personas empiezan a ser expulsadas por los precios, la ciudad puede seguir creciendo económicamente, pero comienza a perder aquello que la convierte en una comunidad.

El gran desafío urbano de esta década será encontrar un equilibrio entre turismo, inversión y vivienda. No se trata de elegir entre visitantes y vecinos, sino de evitar que el éxito de uno termine haciendo imposible la permanencia del otro. Una ciudad verdaderamente exitosa no debería ser aquella que consigue atraer cada vez más turistas, sino aquella que logra que quienes llegan puedan disfrutarla sin que quienes viven allí tengan que marcharse para poder pagarla.